Thủ Tục Bán Nhà Cho Người Mua Vay Ngân Hàng Mới Nhất 2024

Thúy Nga |

Thủ tục bán nhà cho người mua vay ngân hàng sẽ phức tạp hơn và phải trải qua nhiều bước hơn so với bán nhà truyền thống. Nhưng bù lại bạn có thể tiếp cận được đến nhiều đối tượng khách hàng khác nhau, từ đó tăng thêm lợi nhuận trong kinh doanh. Vậy thủ tục và trình tự bán nhà cho người mua thông qua vay vốn ngân hàng được thực hiện như thế nào? Cùng tìm hiểu kỹ hơn trong bài viết dưới đây.

Lợi ích và rủi ro khi bán nhà cho người mua vay ngân hàng

Ngày nay việc mua nhà thông qua vay vốn ngân hàng đã trở nên rất quen thuộc. Bởi không phải ai cũng có sẵn một số tiền lớn trong khi nhu cầu mua nhà để ở thì cần thiết. Khi bán nhà cho người mua vay ngân hàng sẽ có những lợi ích và rủi ro như sau:

Về lợi ích

  • Hợp đồng mua nhà sẽ có sự tham gia của ngân hàng (3 bên thay vì 2 bên là người mua và người bán) giúp người mua dù không có đủ 100% tiền nhà vẫn có thể mua được nhà ngay thời điểm cần. Với người bán sẽ giúp họ tiếp cận được với nhiều khách hàng hơn để nâng cao doanh thu.
  • Khi bán nhà cho người mua vay ngân hàng thì mọi thông tin đều được cung cấp minh bạch, rõ ràng. Tiến độ thanh toán cũng được đảm bảo và đặc biệt không cần lo lắng vấn đề người mua thiếu tiền hay bị giam tiền.
  • Người bán nhận tiền đảm bảo từ ngân hàng, các vấn đề liên quan đến tổng tiền, mệnh giá, mức độ an toàn đều được đặt lên hàng đầu.
  • Người bán được nhận tiền ngay trong tài khoản ngân hàng đứng tên mình, không cần lo ngại việc tìm nơi cất giữ số tiền quá lớn.
Bán nhà cho người mua vay ngân hàng có nhiều lợi ích
Bán nhà cho người mua vay ngân hàng có nhiều lợi ích (Nguồn: Tổng hợp)

Về rủi ro

  • Số tiền vay vốn ngân hàng để mua nhà sẽ không chuyển ngay lập tức cho người bán mà sẽ bị phong toả cho đến khi quá trình đăng bộ nhà đất hoàn tất. Thời gian thường sẽ mất khoảng 2 tuần đến 2 tháng.
  • Trong quá trình cập nhật đăng bộ sang tên có thể gặp phải một số vấn đề như: phải đo lại bản vẽ mới và cấp sổ mới, nhà vướng tranh chấp… những vấn đề này nằm ngoài kiểm soát của ngân hàng.

Hướng dẫn tính giá thuế khi bán nhà cho người vay ngân hàng

Khi mua bán nhà mà bên mua vay ngân hàng bằng cách thế chấp chính căn nhà sắp mua không ảnh hưởng đến cách tính thuế chuyển nhượng nhà đất. Cơ sở để tính sẽ căn cứ vào giá bán trên hợp đồng mua bán nhà đất đã được công chứng. Mức giá này không bị chi phối bởi ngân hàng mà do người mua và người bán tự thoả thuận với nhau.

Trên thực tế, một số ngân hàng khi cho vay vốn để mua nhà có thể sẽ kèm theo một số điều kiện như: Giá chuyển nhượng phải có hợp đồng công chứng mua và bán, giá trị tối thiểu bằng hoặc lớn hơn khoản vay, thậm chí lớn hơn giá trị bất động sản thanh toán giao dịch trong thực tiễn. Những điều này dẫn tới thuế chuyển nhượng nhà đất bị tính chênh lệch cao.

Vì thế khi tiến hành thủ tục bán nhà cho người vay vốn ngân hàng cần trao đổi với nhân viên ngân hàng về các điều kiện, thông tin cần thiết để xử lý các vấn đề phát sinh một cách tốt nhất.

Tính giá thuế sẽ dựa trên thoả thuận giữa người mua và người bán
Tính giá thuế sẽ dựa trên thoả thuận giữa người mua và người bán (Nguồn: Tổng hợp)

Điều kiện để được vay vốn ngân hàng

Không phải ai khi mua nhà bằng phương pháp vay vốn ngân hàng cũng được chấp thuận. Để vay tiền phải cần đáp ứng một số điều kiện chung và điều kiện về thu nhập dưới đây:

Điều kiện chung

  • Khách hàng là công dân có quốc tịch Việt Nam (một số ngân hàng vẫn có chính sách hỗ trợ đối tượng là người nước ngoài hoặc có vợ/chồng là người Việt Nam).
  • Khách hàng trong độ tuổi từ 22 – 70 tuổi.
  • Phải có hộ khẩu thường trú/KT3/Giấy tạm trú theo quy định của nhà nước.
  • Cung cấp đủ giấy tờ chứng minh nhân thân và tình trạng hôn nhân.

Điều kiện về thu nhập

  • Có công việc ổn định và nhận lương hàng tháng đủ để đảm bảo khả năng trả nợ cho ngân hàng (có sao kê bảng lương 3-6 tháng gần nhất đi kèm).
  • Nếu khách hàng có nguồn thu nhập từ cho thuê (cho thuê nhà, thuê xe...) thì phải chứng minh được mình là chủ sở hữu của tài sản cho thuê.
  • Nếu có nguồn thu nhập từ kinh doanh hoặc đang sở hữu doanh nghiệp phải có giấy tờ chứng minh tế quả kinh doanh
  • Những giấy tờ và điều kiện nêu trên là cơ sở để ngân hàng đánh giá khả năng trả nợ của khách hàng, thông qua đó đưa ra định mức và mức độ vay được. Trường hợp khách hàng không đáp ứng đủ các điều kiện trên, ngân hàng sẽ từ chối cho vay vốn để mua nhà.
Không phải ai cũng đủ điều kiện để vay vốn ngân hàng
Không phải ai cũng đủ điều kiện để vay vốn ngân hàng (Nguồn: Tổng hợp)

Các bước làm thủ tục bán nhà cho người mua vay ngân hàng 2024

Thủ tục bán nhà cho người mua vay ngân hàng không quá rắc rối, tuy nhiên sẽ phải chuẩn bị nhiều loại giấy tờ khác nhau và trải qua nhiều công đoạn. Dưới đây là thủ tục thực hiện mới nhất năm 2024:

Bước 1: Làm hồ sơ vay vốn ngân hàng

Khi làm hồ sơ khách hàng cần cung cấp đủ các loại giấy tờ theo quy định mà ngân hàng đưa ra. Bao gồm:

  • Hồ sơ thân nhân: Chứng minh thư/căn cước công dân, giấy đăng ký kết hôn hoặc xác nhận độc thân, sổ hộ khẩu hoặc KT3.
  • Hồ sơ chứng minh mục đích vay vốn: Giấy đề nghị vay vốn, hợp đồng mua bán, giấy chứng nhận quyền sở hữu, chứng từ nộp tiền các lần thanh toán.
  • Hồ sơ nguồn thu nhập trả nợ: hợp đồng lao động, sao kê tài khoản ngân hàng 3 – 6 tháng gần nhất hoặc hồ sơ chứng minh thu nhập từ hoạt động kinh doanh.

Bước 2: Đặt cọc mua bán

Chuyên viên tư vấn của ngân hàng sẽ kiểm tra giấy tờ và hướng dẫn khách hàng xem xét các giấy tờ có liên quan khác trước khi khách hàng đặt cọc để mua nhà. Trường hợp hồ sơ đã hợp lệ, nhân viên tư vấn sẽ kiểm tra đầy đủ các điều khoản có trong hợp đồng như: Phạt cọc, phương thức thanh toán, thời gian ký hợp đồng mua bán, tiến độ thanh toán và thời gian bàn giao.

Khi đặt cọc hoàn tất, người mua sẽ trả tiền cọc cho người bán trước thời điểm công chứng từ 7 – 15 ngày. Số tiền cọc không cố định mà có thể tuỳ theo sự thoả thuận giữa bên mua và bán. Người nhận cọc phải là người đứng tên trên hợp đồng mua bán gốc. Nếu người khác đứng tên thì phải có giấy uỷ quyền hoặc giấy tờ chứng minh quan hệ để thực hiện giao dịch.

Đặt cọc mua bán nhà do thoả thuận giữa bên mua và bên bán
Đặt cọc mua bán nhà do thoả thuận giữa bên mua và bên bán (Nguồn: Tổng hợp)

Bước 3: Làm đơn chuyển nhượng và ký hợp đồng công chứng

Khi đã đặt cọc thành công, tư vấn viên hướng dẫn cho bên mua thực hiện đơn chuyển nhượng. Địa chỉ khách mua ghi trên đơn phải là địa chỉ mới nhất cập nhật trong hộ khẩu. Trường hợp là căn hộ chưa ra sổ thì phải nộp toàn bộ hồ sơ gốc cho chủ đầu tư để lấy giấy hẹn. Đơn đề nghị chuyển nhượng do chủ đầu tư chấp thuận được hoàn trả sau 5 ngày. Tiếp theo cần photo hồ sơ gốc thành 2 bộ với 1 bộ nộp cho cơ quan công chứng, bộ còn lại nộp cho cơ quan thuế có thẩm quyền.

Người bán, người mua và đại diện bên ngân hàng sẽ đến văn phòng công chứng để ký hợp đồng mua bán nhà sau khi đơn đề nghị chuyển nhượng được chấp thuận. Trong hợp đồng phải có đủ các nội dung sau:

  • Bên mua phải thanh toán số tiền mua nhà cho bên bán.
  • Ngân hàng đồng ý cho người mua vay vốn mua nhà với tài sản đảm bảo là căn nhà đang giao dịch.
  • Ngân hàng có trách nhiệm mở tài khoản và chuyển số tiền bên mua vay vào tài khoản của bên bán nhưng phong tỏa khoản tiền này. Tức là, bên bán đã có tiền trong tài khoản nhưng chưa thể rút ra sử dụng.

Ngoài hợp đồng mua bán thì cần phải hoàn thiện hồ sơ làm thủ tục công chứng với các loại giấy tờ sau:

  • Giấy tờ cả bên mua và bên bán: Chứng minh thư/căn cước công dân, sổ hộ khẩu, đăng ký kết hôn, giấy chứng nhận độc thân (không quá 6 tháng), giấy chứng nhận tài sản riêng.
  • Bên mua cần chuẩn bị hồ sơ mua bán căn hộ bản gốc từ chủ đầu tư

Các loại giấy tờ này sau khi chuẩn bị đủ sẽ được tư vấn viên liên hệ đến phòng công chứng và ngân hàng để thủ tục được diễn ra nhanh chóng.

Bước 4: Đóng thuế thu nhập cá nhân

Tài liệu và hồ sơ gốc được ngân hàng giữ lại toàn bộ; đồng thời sẽ đại diện cho chủ nhà thanh toán thuế thu nhập cá nhân. Các giấy tờ cần phải chuẩn bị bao gồm:

  • Bản sao hồ sơ gốc
  • Giấy uỷ quyền thanh toán thuế có công chứng
  • Đơn đề nghị chuyển nhượng
  • Hợp đồng mua bán công chứng
  • Lấy giấy hẹn thanh toán tiền cho Kho bạc (5 – 7 ngày không tính ngày nghỉ, ngày lễ)

Nhân viên ngân hàng và tư vấn viên sẽ có trách nhiệm đến cơ quan thuế để lấy giấy đóng tiền và nộp tiền về kho bạc. Sau khi nộp xong sẽ nhận về hoá đơn đỏ và photo lại để đưa cho cơ quan thuế. Lúc này cơ quan thuế sẽ đưa tờ khai thuế  và tờ khai thuế gốc cho chủ nhà mới.

Đóng thuế thu nhập cá nhân là thủ tục bắt buộc
Đóng thuế thu nhập cá nhân là thủ tục bắt buộc (Nguồn: Tổng hợp)

Bước 5: Xác nhận hoàn tất chuyển nhượng

Trường hợp nhà chưa có sổ đỏ, ngân hàng và chuyên viên tư vấn sẽ nộp hoá đơn đã đóng thuế và hồ sơ gốc cho phòng chuyển nhượng của chủ đầu tư. Sau khi chủ đầu tư xác nhận chuyển nhượng căn hộ cho khách hàng mới sẽ phát phiếu hẹn trong vòng 10 ngày để khách hàng đến nhận. Nếu đã có sổ đỏ, người bán chuyển hồ sơ cho môi giới đăng bộ hoặc đến nộp hồ sơ tại phòng Tài nguyên quận/huyện.

Bước 6: Ngân hàng giải ngân cho chủ cũ

Khi chủ đầu tư xác nhận chuyển nhượng cho người mua mới hoặc sổ hồng chuyển sang tên người mua, người mua tiến hành công chứng hồ sơ vay tại ngân hàng. Nhân viên của ngân hàng sẽ đăng ký thế chấp tại Phòng tài nguyên quận/huyện và cập nhật thông tin bổ sung cho tài sản đã được thế chấp tại ngân hàng.

Sau 3 – 5 ngày quá trình thực hiện sẽ hoàn tất, lúc này ngân hàng tiến hành mở phong toả tài khoản và chủ nhà có thể rút tiền về tài khoản như bình thường.
Thủ tục bán nhà cho người mua vay ngân hàng, quan trọng nhất là sự cẩn trọng và sự hợp tác giữa bạn và người mua. Đây là một giao dịch quan trọng có thể ảnh hưởng đến cả hai bên trong một thời gian dài. Hãy luôn tuân theo các quy tắc pháp lý và thực hiện quy trình chuyển nhượng một cách đúng đắn. Hy vọng qua những thông tin được tổng hợp trong bài viết trên đây của Batdongsanonline.vn sẽ mang lại cho bạn những thông tin hữu ích. Nếu chưa có kinh nghiệm trong lĩnh vực này bạn có thể nhờ đến các tư vấn viên để được hỗ trợ chi tiết. Đừng quên truy cập vào website của chúng tôi để đón đọc thêm nhiều tin tức hấp dẫn khác.

* Thông tin bài viết chỉ mang tính tổng hợp và tham khảo tại thời điểm chia sẻ, không phải ý kiến chuyên gia. Mặc dù chúng tôi đã cố gắng đảm bảo rằng thông tin trong bài viết này là chính xác và đáng tin cậy khi được đăng tải, nhưng chúng tôi muốn nhấn mạnh rằng không nên dựa vào thông tin trong bài viết này để đưa ra quyết định về tài chính, đầu tư, bất động sản hoặc vấn đề pháp lý. Chúng tôi không chịu trách nhiệm cho bất kỳ quyết định nào dựa trên thông tin trong bài viết này.