Đất 03 Là Gì? Chuyển Đổi Đất 03 Sang Đất Ở Như Thế Nào?

Thúy Linh |
Theo dõi trên

“Đất 03” là thuật ngữ được sử dụng phổ biến trong lĩnh vực bất động sản. Tuy nhiên, nhiều người vẫn chưa hiểu đất 03 là gì, mục đích sử dụng như thế nào. Hiện tại, đây là loại đất chiếm diện tích lớn nhất trong quỹ đất của cả nước. Vậy hãy cùng batdongsanonline.vn tìm hiểu những thông tin liên quan đến đất 03 trong bài viết này nhé!

Khái niệm đất 03 

Đất 03 là loại đất gì? Đất 03 hay còn có tên khác là đất nông nghiệp, đây là loại đất được Nhà nước giao cho người dân để phục vụ các nhu cầu sản xuất nông nghiệp, gồm trồng trọt, chăn nuôi, trồng rừng…Đất nông nghiệp hiện đang chiếm phần diện tích lớn trong tài nguyên đất của Việt Nam. Vì thế, nó đóng vai trò quan trọng trong việc phát triển kinh tế xã hội.

Theo Luật đất đai 2013, quy định đất 03 (đất nông nghiệp) được chia thành các loại cụ thể là:

  • Đất nông nghiệp dùng cho chăn nuôi

  • Đất trồng cây lâu năm

  • Đất rừng sản xuất

  • Đất rừng phòng hộ

  • Đất rừng đặc dụng

  • Đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối

  • Các đất nông nghiệp khác

Dù các loại đất này được phân loại cụ thể, nhưng người dân có thể thay đổi linh hoạt tùy vào mục đích sử dụng của các loại đất nông nghiệp. Chẳng hạn như đất 03 để trồng lúa có thể trồng cây ăn quả, làm muối, trồng cây hoa màu lâu năm hay dùng làm trang trại chăn nuôi…Đối với những thay đổi lớn về mục đích sử dụng đất, cá nhân và các hộ gia đình sở hữu cần trình báo và nộp đơn lên các cơ quan chức năng có thẩm quyền xử lý.

Khái niệm đất 03
Khái niệm đất 03

Một số quy định về đất 03 mới nhất 2023

Đất 03 có được cấp sổ đỏ không?

Dựa vào Điều 57 Luật Đất đai 2013, đất 03 có thể được cấp sổ đỏ nếu chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp (đất thổ cư). Nhưng việc chuyển đổi này có được xem xét và chấp nhận hay không còn phụ thuộc vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của địa phương nơi có đất.

Các trình tự, thủ tục người sử dụng đất cần phải nộp đơn xin phép chuyển đổi mục đích sử dụng đến Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi có đất. Nơi đây, hồ sơ sẽ được thẩm định và thực hiện việc chuyển đổi mục đích sử dụng nếu đạt yêu cầu. Để thực hiện chuyển đổi đất 03, cá nhân, tổ chức sẽ phải đóng một khoản thuế phí theo quy định. Vì thế, người sử dụng đất cần chuẩn bị trước và thực hiện nghĩa vụ tài chính theo đúng quy định.

Có được phép xây nhà trên đất 03 không?

Chắc hẳn mọi người đều thắc mắc đất 03 có được xây nhà không? Dựa vào khoản 1 Điều 170 Luật Đất đai 2013 quy định người sử dụng đất có nghĩa vụ: “Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công dụng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan”. Đất 03 được giao cho người dân nhằm phục vụ canh tác, sản xuất nông nghiệp nên việc xây dựng nhà ở hay những công trình kiên cố trên đất này là vi phạm pháp luật. Vì theo điểm a, khoản 7 Điều 13 của Nghị định 121/2013/NĐ-CP, hành vi xây dựng công trình trên đất không được phép xây dựng có thể bị phạt tiền từ 40 - 50 triệu đồng.

Xem thêm: 

Một số quy định về đất 03
Một số quy định về đất 03

Đất 03 Có Được Đền Bù Khi Bị Thu Hồi Không?

Nếu thửa đất 03 thuộc quy hoạch địa phương, Nhà nước vẫn có quyền thu hồi và thực hiện các chính sách hỗ trợ phù hợp. Theo Khoản 2 Điều 74 Luật Đất đai 2013, việc bồi thường sẽ được thực hiện bằng cách giao đất có cùng mục đích sử dụng hoặc bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi. Mức giá này sẽ được UBND cấp tỉnh quyết định tại thời điểm thu hồi đất. Nếu việc thu hồi đất gây thiệt hại đến cây trồng, người sử dụng đất cũng sẽ được bồi thường giá trị sản lượng vụ thu hoạch cây trồng tại thời điểm thu hồi đất.

Tuy nhiên, như đã đề cập ở trên, đất 03 là đất nông nghiệp và chưa được chuyển đổi mục đích sử dụng thành đất thổ cư. Do đó, nếu xây dựng nhà ở trên đất 03, khi thửa đất này bị Nhà nước thu hồi, người dân sẽ không được đền bù hay hỗ trợ tái định cư.

Thủ tục chuyển đổi đất 03 như thế nào?

Hướng dẫn chuyển đổi đất 03 sang đất ở

Để chuyển đổi đất 03 sang đất thổ cư, người sử dụng đất cần thực hiện các bước sau:

  • Bước 1: Cần chuẩn bị hồ sơ pháp lý

Theo Khoản 1 Điều 6, Thông tư 30/2014/TT-BTNMT, người dân muốn xin chuyển đổi lên đất ở cần nộp 1 bộ hồ sơ gồm: Đơn xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất (Phụ lục 1 ban hành kèm theo Thông tư trên); các loại giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất như Sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) hoặc Sổ hồng (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất).

  • Bước 2: Nộp hồ sơ cơ quan có thẩm quyền 

Người dân nộp bộ hồ sơ đã chuẩn bị trên tại bộ phận 1 cửa của địa phương. Nếu địa phương chưa có bộ phận này thì người dân có thể nộp trực tiếp tại Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện, thành phố nơi có đất.

  • Bước 3: Tiếp nhận và giải quyết hồ sơ

Các cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ tiến hành thẩm tra hồ sơ. Nếu hồ sơ có thiếu sót hoặc chưa hợp lệ sẽ thông báo và hướng dẫn người dân hoàn thiện hồ sơ trong vòng 3 ngày làm việc.

Nếu hồ sơ đã đầy đủ giấy tờ thì cán bộ địa chính sẽ xác minh thực địa và thẩm định lại nhu cầu xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất của người dân. Đồng thời, người dân sẽ được thông báo và hướng dẫn đóng phí chuyển đất nông nghiệp sang đất ở. Mức phí này có thể chênh lệch tùy theo quy định cụ thể của từng địa phương. 

  • Bước 4: Xử lý theo yêu cầu

Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện/thành phố sẽ tiến hành làm tờ trình lên UBND cấp huyện hoặc tương đương để xin giấy phép chính thức. Cán bộ địa chính sẽ chỉnh lại cơ sở dữ liệu đất đai và hồ sơ địa chính gốc.

Thời gian xử lý sẽ không quá 15 ngày tính từ khi tiếp nhận hồ sơ hợp lệ. Đối với các khu vực vùng sâu, vùng xa hoặc hải đảo thì thời gian xử lý có thể đến 25 ngày (Không gồm ngày lễ, ngày nghỉ cũng như thời gian địa phương tiếp nhận, hỗ trợ hoàn thiện hồ sơ, không bao gồm thời gian công dân thực hiện nghĩa vụ tài chính). Trong thời gian thẩm định và xử lý yêu cầu, các cơ quan địa phương có thẩm quyền có thể xử lý nếu trường hợp của bạn sử dụng đất có dấu hiệu vi phạm pháp luật.

  • Bước 5: Nhận kết quả

Người dân có thể đến nơi nộp hồ sơ (Bộ phận 1 cửa địa phương hoặc Phòng Tài nguyên Môi trường) để nhận quyết định cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Hướng dẫn chuyển đổi đất 03 sang đất phi nông nghiệp

Để chuyển đổi đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp, ta cần xác định được khu vực đất 03 đó có nằm trong diện được chuyển đổi mục đích sử dụng đất hay không. Sau đó, các cá nhân hoặc hộ gia đình sở hữu đất nộp đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất và Giấy chứng nhận đến Cơ quan tài nguyên và môi trường trong khu vực. Cơ quan này có nhiệm vụ thanh tra, thẩm định hồ sơ và trình cho UBND cấp có thẩm quyền để chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai và hồ sơ địa chính.

Thủ tục chuyển đổi đất 03
Thủ tục chuyển đổi đất 03

Có nên đầu tư đất 03 không?

Khi có ý định mua đất 03, bạn cần xem xét, suy nghĩ các yếu tố ưu và nhược điểm để đưa ra kết luận có nên mua đất 03 hay không?

Ưu điểm khi đầu tư đất nông nghiệp 

Đất 03 có những ưu điểm như sau:

  • Có nguồn cung phong phú, giá thành rẻ hơn nhiều so với đất thổ cư. Do đó, khi nhà đầu tư mua đất 03 vừa tiết kiệm thời gian, công sức tìm mua mà lại vừa giảm được chi phí đầu tư.

  • Có tiềm năng sinh lời lớn, vì đất 03 có vị trí đẹp và có tính thanh khoản cao. Nếu làm thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất ở thành công thì nhà đầu tư sẽ thu về khoản lợi nhuận không nhỏ.

Những rũi ro khi đầu tư đất 03

Bên cạnh những ưu điểm, khi đầu tư đất nông nghiệp còn có những rủi ro nhất định:

  • Đất nông nghiệp thường có diện tích lớn nên giá khá cao, chỉ phù hợp với những nhà đầu tư có nhiều vốn.

  • Nếu gặp phải trường hợp mua đất 03 để đón đầu quy hoạch đô thị tại khu vực đó nhưng sự việc lại không diễn ra như kế hoạch sẽ khiến nhà đầu tư ở không được, bán không xong.

  • Nếu đất 03 không nằm trong khu vực được quy hoạch thành đất ở thì nhà đầu tư phải chịu chôn vốn rất lâu, thậm chí phải chuyển nhượng hoặc cho thuê với giá thấp.

  • Khi mảnh đất 03 đó nằm trong diện giải tỏa thì nhà đầu tư chỉ được nhận bồi thường theo đơn giá đất nông nghiệp rất thấp.

Có nên đầu tư đất 03
Có nên đầu tư đất 03

Chi phí cấp sổ đỏ đất 03 là bao nhiêu?

Bên trên đã giải đáp cho bạn thắc mắc đất 03 có sổ đỏ không? Thì bài viết dưới đây sẽ cho bạn biết chi phí cấp sổ đỏ đất 03 nhé!

Cách tính lệ phí trước bạ đất nông nghiệp 03

Cách tính: 

Lệ phí trước bạ = 0,5%x Giá đất tại bảng giá đất x Diện tích

Muốn biết cụ thể lệ phí trước bạ, người dân phải biết giá đất tại bảng giá đất và diện tích của thửa đất đề nghị cấp sổ đỏ, cụ thể:

  • Xem giá đất tại bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành

  • Đo đạc diện tích thực tế mà người sử dụng đất đề nghị cấp sổ đỏ.

Lệ phí cấp sổ đỏ đất 03 

Lệ phí cấp sổ đỏ sẽ do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh (Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định). Cho nên, lệ phí cấp sổ đỏ tại từng tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương là khác nhau.

Tiền sử dụng đất

Đây là số tiền người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất.

Tiền sử dụng đất là chi phí lớn nhất khi làm sổ đỏ, tuy nhiên có trường hợp khi đề nghị cấp sổ đỏ không phải nộp tiền sử dụng đất. Khi đó, tổng số tiền khi làm sổ đỏ sẽ không nhiều.

Chi phí cấp sổ đỏ đất 03
Chi phí cấp sổ đỏ đất 03

Chia sẻ kinh nghiệm khi mua đất nông nghiệp tránh những rủi ro

Dưới đây là một số kinh nghiệm khi mua đất 03 dành cho bạn!

Khu đất có thuộc diện quy hoạch hay không

Bạn nên tìm hiểu về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được công bố hàng năm tại UBND quận, huyện. Điều đó, giúp bạn xác định được khu đất đó có đang thuộc diện quy hoạch hay không. Vì điều này ảnh hưởng tới khả năng chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở sau này.

Xem vị trí đất

Đây là yếu tố vô cùng quan trọng, tác động đến khả năng sinh lời của mảnh đất. Đừng nên vì giá rẻ mà chọn mua đất ở những nơi xa xôi, hẻo lánh hoặc không tốt về mặt phong thủy.

Cần công chứng rõ ràng hồ sơ mua bán đất

Theo Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định việc mua bán, chuyển nhượng đất đai phải được lập hợp đồng bằng văn bản và có công chứng, chứng thực của cơ quan có thẩm quyền.

Nếu không tuân theo các quy định về mặt hình thức, thì hồ sơ của bạn sẽ không được pháp luật công nhận, dẫn tới việc giao dịch mua bán đất sẽ bị vô hiệu.

Thỏa thuận về phí chuyển đổi 

Nếu muốn thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp lên thổ cư thì cần trả một khoản phí nhất định. Mức phí sẽ tùy thuộc vào quy định của từng địa phương, mảnh đất có diện tích càng lớn thì mức phí chuyển đổi càng cao. Vì thế, cần có sự thương lượng giữa bên mua và bên bán để mỗi bên chịu một phần.

Nắm rõ quy định và quy trình chuyển đổi đất

Luôn luôn cập nhật, tìm hiểu thêm các quy định mới của pháp luật về việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Để đảm bảo quyền lợi của bản thân khi tham gia giao dịch mua bán đất.

Chia sẻ kinh nghiệm khi mua đất 03
Chia sẻ kinh nghiệm khi mua đất 03

Trên đây là những thông tin về đất 03 là gì, các quy định về đất 03, thủ tục chuyển đổi và kinh nghiệm khi mua đất 03. Mong rằng với những chia sẻ trên đã mang lại cho bạn nhiều thông tin hữu ích. Việc thực hiện nắm những thông và những kinh nghiệm trên giúp bạn tối ưu hóa quyền lợi và hạn chế rủi ro khi mua đất 03. Hãy luôn cân nhắc kỹ lưỡng và tư vấn với chuyên gia bất động sản hoặc luật sư để đảm bảo giao dịch được tiến hành một cách chính xác và an toàn. Đừng quên truy cập  website batdongsanonline.vn để cập nhật thêm nhiều thông tin, kiến thức bất động sản khác nhé!

* Thông tin bài viết chỉ mang tính tổng hợp và tham khảo tại thời điểm chia sẻ, không phải ý kiến chuyên gia. Mặc dù chúng tôi đã cố gắng đảm bảo rằng thông tin trong bài viết này là chính xác và đáng tin cậy khi được đăng tải, nhưng chúng tôi muốn nhấn mạnh rằng không nên dựa vào thông tin trong bài viết này để đưa ra quyết định về tài chính, đầu tư, bất động sản hoặc vấn đề pháp lý. Chúng tôi không chịu trách nhiệm cho bất kỳ quyết định nào dựa trên thông tin trong bài viết này.