Tiêu chuẩn phân loại nhà ở Việt Nam [Pháp luật 2023]

Nhà ở được dùng để phục vụ cho nhu cầu sinh hoạt của con người. Tuy nhiên, phụ thuộc vào đặc điểm, kết cấu,… nhà ở được phân chia thành các loại khác nhau. Việc phân loại nhà ở là điều bắt buộc trong thi công xây dựng và để thuận tiện trong việc định giá, tính thuế dựa vào chất lượng các bộ phận kết cấu chủ yếu và giá trị sử dụng của từng ngôi nhà. Hãy cùng batdongsanonline.vn tìm hiểu kỹ hơn về phân loại nhà ở trong bài viết này!

Phân loại nhà ở để xác định giá tính thuế là dựa vào chất lượng của các bộ phận kết cấu chủ yếu và giá trị sử dụng của từng ngôi nhà.

Phân loại nhà ở Việt Nam như thế nào?

Theo Thông tư liên bộ, số 7-LB/TT Xây dựng – Tài chính – UBVGNN và Tổng cục quản lý ruộng đất ngày 30/9/1991 hướng dẫn việc phân loại các hạng nhà, hạng đất và định giá tính thuế nhà, đất thì Nhà ở tại Việt Nam được phân thành 6 loại bao gồm: Biệt thự, nhà cấp 1, Nhà cấp 2, Nhà cấp 3, Nhà cấp 4 và Nhà tạm.

Về nguyên tắc, phân loại cấp nhà sẽ căn cứ vào kết cấu chịu lực, niên hạn sử dụng, chất liệu tường bao che, chất liệu tường ngăn, mái ngói, vật liệu hoàn thiện và tiện nghi sinh hoạt. Chính những yếu tố cấu thành này tạo nên sự khác biệt giữa kết cấu các loại nhà và cũng là cơ sở để định giá tính thuế. Cụ thể như sau:

Nhà ở Biệt thự 

Biệt thự là gì? Biệt thự được hiểu như loại hình nhà ở được thiết kế và xây dựng trên một không gian tương đối hoàn thiện và có phần biệt lập với không gian xây dựng chung. Thông thường, nhà biệt thự có thể hiểu là nhà ở riêng lẻ có sân vườn (cây xanh, thảm cỏ, vườn hoa…), có tường rào, có hồ bơi, hầm hoặc bãi đỗ xe cùng với lối ra vào riêng biệt. Việc thiết kế biệt thự đòi hỏi sự nghệ thuật và tính thẩm mỹ rất cao.

Đặc điểm của nhà biệt thự là gì?

Những yếu tố cơ bản của biệt thự:

➜ Ngôi nhà riêng biệt, có sân vườn, hàng rào bao quanh.

➜ Kết cấu chịu lực khung, sàn, tường bằng bê tông cốt thép hoặc tường gạch.

➜ Bao che nhà và tường ngăn cách các phòng bằng bê tông cốt thép hoặc xây gạch.

➜ Mái bằng hoặc mái ngói, có hệ thống cách âm và cách nhiệt tốt.

➜ Vật liệu hoàn thiện (trát, lát, ốp) trong và ngoài nhà tốt.

➜ Tiện nghi sinh hoạt (bếp, xí, tắm, điện nước) đầy đủ tiện dùng, chất lượng tốt.

➜ Số tầng không hạn chế nhưng mỗi tầng phải có ít nhất 2 phòng để ở.

Nhà ở cấp 1

Nhà cấp 1 là loại nhà có kết cấu chịu áp lực tốt do dùng bê tông cốt thép làm vật liệu xây dựng chính, thời hạn sử dụng của nhà là 80 năm. Nhà cấp 1 được thiết kế bởi những bức tường ngăn cách giữa các phòng. Mái nhà có thể làm bằng bê tông cốt thép hoặc lợp ngói, sở hữu đầy đủ các tiện nghi cần thiết cho việc sinh hoạt.

Trong 4 loại nhà được phân cấp theo quy định, nhà cấp 1 được xem là sang trọng nhất. Thuộc sở hữu của những người thu nhập cao, với định giá lên đến hàng chục tỷ đồng.

Tiêu chuẩn của Nhà cấp 1 như sau:

➜ Kết cấu chịu lực bằng bê tông cốt thép hoặc xây gạch có niên hạn sử dụng quy định trên 80 năm;

➜ Bao che nhà và tường ngăn cách các phòng bằng bê tông cốt thép hoặc xây gạch;

➜ Mái bằng bê tông cốt thép hoặc lợp ngói, có hệ thống cách nhiệt tốt;

➜ Vật liệu hoàn thiện (trát, lát, ốp) trong và ngoài nhà tốt;

➜ Tiện nghi sinh hoạt (bếp, xí, tắm, điện nước) đầy đủ, tiện lợi, không hạn chế số tầng;

Những mẫu nhà cấp 1 được xem là mang lại những trải nghiệm cao cấp dành cho gia chủ với kết cấu vững chắc, nội thất sang trọng, không gian thoáng đãng…

Nhà ở cấp 2

Nhà cấp 2 được chăm chút tỉ mỉ từ thiết kế đến chất lượng, đáp ứng yêu cầu thẩm mỹ cao và rất bền bỉ với thời gian. Chi phí xây dựng  tương đương nhà cấp 1. Nhà cấp 2 cũng chủ yếu dùng các loại bê tông cốt thép, gạch xây làm điểm tựa chính, có thời hạn sử dụng là 70 năm. Nhà có bao che nhà và tường ngăn cách cũng xây bằng bê tông cốt thép, gạch. Phần mái nhà có thể là mái ngói hoặc mái bằng.

Tiêu chuẩn nhà ở cấp 2 như sau:

➜ Kết cấu chịu lực bằng bê tông cốt thép hoặc xây gạch có niên hạn sử dụng quy định trên 70 năm;

➜ Bao che nhà và tường ngăn cách các phòng bằng bê tông cốt thép hoặc xây gạch;

➜ Mái bằng bê tông cốt thép hoặc mái ngói bằng Fibroociment;

➜ Vật liệu hoàn thiện trong ngoài nhà tương đối tốt;

➜ Tiện nghi sinh hoạt đầy đủ. Số tầng không hạn chế.

Những mẫu nhà cấp 2 đẹp xu hướng hiện đại tham khảo:

Nhà ở cấp 3

Nhà cấp 3 là loại nhà ở phổ biến ở các thành phố hiện nay. Kết cấu chắc chắn, sử dụng bê tông cốt thép và gạch. Được xếp trên 1 bậc so với nhà cấp 4, nhà cấp 3 được kết cấu chịu lực kết hợp giữa bê tông cốt thép và gạch, những niên hạn sử dụng là 40 năm thay vì 30 năm của nhà cấp 4.

Tiêu chuẩn của nhà ở cấp 3

➜ Kết cấu từ sự kết hợp hoàn hảo giữa bê tông cốt thép và gạch. Niên hạn sử dụng trên 40 năm.

➜ Bao che nhà và tường ngăn các phòng bằng gạch.

➜ Mái ngói hoặc Fibroociment.

➜ Vật liệu hoàn thiện trong và ngoài nhà bằng vật liệu phổ thông chất lượng tương đối tốt.

➜ Tiện nghi sinh hoạt bình thường, trang thiết bị bình thường, trang trí nhà tốt. Nhà cao tối đa chỉ 2 tầng.

Những mẫu cửa nhà cấp 3 được thiết kế đẹp nhất 2021:

Nhà ở cấp 4

Nhà cấp 4 là loại nhà với chi phí thấp, có kết cấu vững chắc, chịu lực tốt. Nhà có thể được làm bằng gạch hoặc gỗ và có tường bao che bằng gạch hay bằng hàng rào. Mái nhà có thể được làm bằng ngói hoặc tấm lợp vật liệu xi măng tổng hợp, cũng có thể đơn giản là mái được làm bằng tre, nứa, gỗ, rơm rạ.

Đây là một trong những dạng nhà rất phổ biến tại Việt Nam và các nước Đông Nam Á. Hầu hết tập trung ở các khu vực nông thôn, kết cấu chịu lực cũng thay đổi tùy thuộc vào điều kiện khí hậu, tự nhiên của từng khu vực. Nhà cấp 4 chủ dành cho khách hàng có kinh tế trung bình và thấp.

Tiêu chuẩn nhà ở cấp 4 như sau

➜ Kết cấu chịu lực bằng gạch,gỗ. Niên hạn sử dụng tối đa 30 năm;

➜ Tường bao che và tường ngăn bằng gạch (tường 22 hoặc 11 cm);

➜ Mái ngói hoặc Fibroociment;

➜ Vật liệu hoàn thiện chất lượng thấp;

➜ Tiện nghi sinh hoạt thấp;

Tham khảo Một số mẫu nhà cấp 4 đẹp nhất hiện nay:

Nhà ở tạm

Nhà tạm là công trình xây dựng mang tính chất “tạm bợ”, nhất thời nên thường không được đầu tư cả về vật liệu xây dựng lẫn thiết kế. Loại hình nhà tạm có được xây dựng sơ sài, thời hạn sử dụng ngắn. Trong các cấp nhà, đây chính là loại nhà có giá trị và tiện nghi sử dụng thấp nhất.

Loại hình nhà tạm có được xây dựng sơ sài, thời hạn sử dụng ngắn

Tiêu chuẩn của nhà ở tạm:

➜ Kết cấu chịu lực bằng gỗ, tre, vầu;

➜ Bao quanh toocxi, tường đất;

➜ Lợp lá, rạ;

➜ Những tiện nghi, điều kiện sinh hoạt thấp.

Phân hạng và cách tính thuế nhà như thế nào?

Phân hạng nhà ở như thế nào?

Trên thực tế, các nhà xây dựng thường không tuân theo những tiêu chuẩn quy định trên đây. Do vậy, mỗi cấp nhà lại chia ra thành 2 hoặc 3 hạng dựa theo những căn cứ sau:

➜ Đạt 4 tiêu chuẩn đầu với biệt thự và 3 tiêu chuẩn đầu của nhà cấp 1, 2, 3, 4 thì được xếp vào hạng 1;

➜ Nếu đạt ở mức 80% so với hạng 1 thì xếp vào hạng 2;

➜ Nếu đạt từ dưới 70% so với hạng 1 thì xếp vào hạng 3;

➜ Riêng nhà tạm không phân hạng.

Tính thuế nhà như thế nào?

Cách tính thuế nhà

1. Giá tính thuế nhà

Giá tính thuế nhà được quy định cho từng cấp, từng hạng căn cứ vào giá xây dựng và giá thị trường trung bình tại địa phương.

Để bảo đảm giá tính thuế nhà giữ được mối tương quan hợp lý giữa các địa phương, Liên bộ quy định giá trung bình tính thuế đối với các cấp nhà, hạng nhà như sau:

Đơn Vị tính: 1.000 đ/m2 tính thuế

2. Phương pháp xác định diện tích nhà và giá tính thuế nhà:

a) Diện tích nhà tính thuế là diện tích thực tế sử dụng (Ssd), bao gồm:

➜ Diện tích nhà ở, nhà làm việc(Sc)

➜ Diện tích phụ: bếp, xí, tắm,kho (Sp)

➜ Đối với nhà cấp III trở xuống tính bằng 50%

➜ Diện tích ban công, logia tính bằng 50% (Sbc):

Ssd = Sc + Sp + 50% Sbc

Nếu nhà cấp III trở xuống thì: Ssd = Sc + 50% Sp + 50% Sbc

b) Giá tính thuế nhà được xác định cho 1m2 sử dụng. Đối với nhà ở cao tầng thì giá tính thuế từ tầng 3 trở lên giảm theo tỷ lệ % so với tầng 1 như sau:

➜ Tầng 3,4 giảm 5%

➜ Tầng 5 giảm 10%

➜ Tầng 6-10 giảm 20%

➜ Tầng 11 trở lên giảm 30%

[note5]Nhà ở được phân chia thành nhiều hình thức và cấp độ khác nhau phụ thuộc vào các tiêu chí riêng biệt. Hy vọng những thông tin trên sẽ giúp bạn phân biệt được các loại nhà ở hiện nay, biết được cách tính thuế cho từng loại nhà ở, quyết định lựa chọn loại nhà phù hợp với nhu cầu và mục đích sử dụng của gia đình đúng quy định của Pháp luật.[/note5]