Luật kinh doanh bất động sản 2014 | Lưu ý cho người mới bắt đầu

Luật kinh doanh bất động sản điều chỉnh các vấn đề liên quan đến hoạt động mua bán, chuyển nhượng, kinh doanh dịch vụ bất động sản tại Việt Nam. Ngày nay, hoạt động bất động sản diễn ra thường xuyên, vì vậy việc nắm rõ những điều chính trong luật kinh doanh bất động sản sẽ giúp hoạt động kinh doanh trong lĩnh vực này hiệu quả hơn.

Hình ảnh biểu thị luật kinh doanh bất động sản

Luật kinh doanh bất động sản 2014

Hình ảnh biểu thị Luật kinh doanh bất động sản hiện hành

Hiện tại, luật kinh doanh bất động sản mới nhất và các văn bản Nghị định, thông tư hướng dẫn đang có có hiệu lực thi hành là Luật kinh doanh bất động sản 2014. Từ thời điểm có hiệu lực ngày 1/7/2015, Luật KDBĐS chưa thay đổi, những điểm mới của luật so với luật kinh doanh BĐS năm 2006 được áp dụng và vẫn thường được gọi với tên gọi theo năm như luật kinh doanh bđs 2017, 2018, 2019 hay luật mua bán nhà đất 2020…

Điều kiện kinh doanh bất động sản

Để có thể thực hiện các loại động kinh doanh bất động sản thì pháp luật về kinh doanh BĐS quy định cụ thể những điều kiện chủ thể kinh doanh bất động sản tại điều 10 luật kinh doanh bđs 2014 bao gồm:

Nếu như các doanh nghiệp, hợp tác xã đang kinh doanh bất động sản đã và đang hoạt động mà chưa đủ điều kiện về vốn pháp định thì phải bổ sung đủ vốn pháp định trong thời hạn 1 năm kể từ ngày luật có hiệu lực là 1/7//2015, tức là hạn cuối vào ngày 01/7/2016. Trường hợp chủ đầu tư không thành lập doanh nghiệp theo đúng quy định có thể bị phạt tiền từ 50 đến 60 triệu đồng theo Nghị định 139/2017/NĐ-CP điều 57.

Đối với hộ gia đình, cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế đầy đủ và không cần đáp ứng yêu cầu về vốn pháp định 20 tỷ đồng.

Phạm vi kinh doanh theo luật kinh doanh đất đai

Theo quy định tại điều 11 Luật kinh doanh BĐS năm 2014 quy định về phạm vi kinh doanh của các nhân, tổ chức là người Việt Nam định cư trong nước, định cư ở nước ngoài và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có sự khác biệt. Cụ thể như sau:

Phạm vi kinh doanh đối với cá nhân, tổ chức trong nước

Phạm vi kinh doanh đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài

Phạm vi kinh doanh đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài

Điều kiện bất động sản đưa vào kinh doanh

Điều kiện kinh doanh bất động sản có sẵn

Đối với đất, nhà và công trình xây dựng nếu đưa vào kinh doanh phải có đủ các điều kiện sau:

Điều kiện kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai

Luật kinh doanh BĐS 2014 quy định về điều kiện kinh doanh BĐS hình thành trong tương lai được quy định cụ thể tại Điều 55 như sau:

Điều 57 của luật đầu tư kinh doanh bất động sản mới nhất quy định việc thanh toán trong mua bán, thuê mua BĐS hình thành trong tương lai sẽ thực hiện theo theo tiến độ xây dựng. Trong đó:

Các hành vi bị cấm trong kinh doanh bất động sản

Điều 8 luật kinh doanh bđs 2014 sửa đổi mới nhất quy định các hành vi bị cấm trong kinh doanh bất động sản bao gồm:

Hợp đồng kinh doanh bất động sản

Theo quy định của pháp luật mua bán bất động sản thì hợp đồng sẽ có nhiều loại và mẫu do nhà nước quy định như sau.

Các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản:

Các mẫu hợp đồng kinh doanh bất động sản sẽ do Chính phủ quy định cụ thể tại văn bản nghị định, thông tư hướng dẫn thi hành.

Hình thức của hợp đồng kinh doanh bất động sản:

Hợp đồng kinh doanh bất động sản theo quy định hiện hành để đảm bảo giá trị pháp lý thì cần đáp ứng các điều kiện sau:

Thời điểm có hiệu lực hợp đồng kinh doanh bất động sản:

Quy định luật môi giới bất động sản

Dịch vụ môi giới bất động sản là một trong những hoạt động của kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật. Đây cũng là cũng là một trong các lĩnh vực thuộc pháp luật về môi giới thương mại, môi giới theo luật dân sự muốn  thực hiện dịch vụ tư vấn bất động sản, môi giới bất động sản thì phải đảm bảo điều kiện kinh doanh môi giới BĐS và các quy định về hợp đồng, giá dịch vụ môi giới theo quy định.

Điều kiện kinh doanh môi giới bất động sản

Luật môi giới đất đai, BĐS hiện nay được thực hiện theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản sửa đổi 2014 cụ thể tại Điều 62 như sau:

+ Chủ thể kinh doanh môi giới BĐS:

Lưu ý: Tổ chức cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới không được đồng thời vừa là nhà môi giới vừa là bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh BĐS.

+ Chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản:

Hình ảnh biểu thị chứng chỉ hành nghề môi giới

Điều kiện cá nhân được cấp chứng chỉ hành nghề môi bđs bao gồm:

Nếu có đủ điều kiện này cá nhân có thể làm thủ tục xin cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản thì cần đăng ký và tham gia kỳ thi sát hạch do Sở Xây dựng tổ chức; Căn cứ vào kết quả thi để Chủ tịch hội đồng thi báo cáo Giám đốc Sở xây dựng về quá trình tổ chức kỳ thi và phê duyệt kết quả thi theo đề nghị của đơn vị tổ chức thi. Chứng chỉ có giá trị sử dụng toàn quốc với thời hạn 5 năm kể từ ngày cấp.

Hợp đồng môi giới bất động sản

Hình thức và công chứng: Hợp đồng môi giới bất động sản là một trong ba loại hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản. Vì vậy, Luật nghề môi giới bất động sản quy định phải lập hợp đồng nếu các bên có giao dịch trao đổi. Theo quy định thì hợp đồng môi giới phải được lập thành văn bản tương tự như hợp đồng kinh doanh bất động sản khác và không bắt buộc phải công chứng.

Nội dung hợp đồng môi giới bất động sản: Khoản 4 Điều 61 Luật KDBĐS về vấn đề pháp luật kinh doanh nhà ở, nhà đất 2014 quy định như sau:

a) Tên, địa chỉ của các bên;

b) Đối tượng và nội dung dịch vụ;

c) Yêu cầu và kết quả dịch vụ;

d) Thời hạn thực hiện dịch vụ;

đ) Phí dịch vụ, thù lao, hoa hồng dịch vụ;

e) Phương thức, thời hạn thanh toán;

g) Quyền và nghĩa vụ của các bên;

h) Giải quyết tranh chấp;

i) Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng."

Quy định về luật hoa hồng môi giới nhà đất

Theo quy định thì hoạt động dịch vụ kinh doanh trong pháp luật môi giới nhà đất phải thỏa thuận về phí dịch vụ, thù lao và hoa hồng dịch vụ.

Trong đó, Điều 64 quy định về thù lao môi giới bất động sản sẽ không phụ thuộc vào kết quả giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản giữa khách hàng và người thứ ba, không phụ thuộc vào giá của giao dịch, nó phụ thuộc vào các bên thỏa thuận trong hợp đồng dịch vụ môi giới.

Đối với vấn đề quy định của luật hoa hồng môi giới nhà đất tại điều 65 Luật KDBĐS 2014 thì điều kiện để được quyền hưởng khi khách hàng ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản mà bạn môi giới. Mức hoa hồng môi giới sẽ được xác định trong hợp đồng môi giới cụ thể trước khi thực hiện dịch vụ để tránh phát sinh tranh chấp. Nếu trường hợp không thỏa thuận vấn đề này trong hợp đồng sẽ bị phạt theo quy định.

Quy định về cấp sổ đỏ trong kinh doanh bất động sản

Theo quy định của luật buôn bán bất động sản hiện nay thì: Nếu như bên mua, thuê mua chưa được cấp sổ đỏ thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng. 5% giá trị còn lại chủ đầu tư chỉ được thanh toán đủ khi bên mua, thuê mua nhận được giấy chứng nhận QSDĐ.

Thêm vào đó, khoản 4 Điều 13 Luật kinh doanh bất động sản mới nhất 2014 có hiệu lực từ năm 2015, 2016, 2017, 2018, 2019 và 2020 hiện nay thì: Chủ đầu tư trong vòng 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà, công trình xây dựng phải làm thủ tục đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất cho bên mua, thuê mua.

Nếu trường hợp chủ đầu tư không làm thủ tục cấp sổ đỏ đúng quy định cho bên mua, thuê mua hoặc không cung cấp hồ sơ, giấy tờ pháp lý liên quan thì sẽ bị phạt từ 250 triệu - 300 triệu đồng nếu vi phạm các quy định sau:

Quy định diện tích tối thiểu nhà ở xã hội đưa vào kinh doanh

Theo quy định của luật kinh doanh bất động sản 2020 hiện hành và Thông tư 20/2016/TT-BXD có quy định về nhà ở xã hội do cá nhân, tổ chức xây dựng để bán, cho thuê nếu là chung cư thì diện tích tối thiểu phải đạt là 25m2 gồm cả khu vệ sinh. Đồng thời, luật kinh doanh nhà ở bất động sản quy định nếu là phòng ở của NƠXH thì phải đảm bảo:

Như vậy, so với luật kinh doanh bất động sản 2006 thì việc công nhận loại hình nhà ở chung cư nhỏ từ 25m2 để bán hoặc cho thuê đã được khuyến khích, xác lập.

Bộ luật kinh doanh bất động sản được ban hành năm 2014 và đã nhiều lần điều chỉnh những vấn đề phát sinh trong mua bán, chuyển nhượng, kinh doanh dịch vụ bất động sản… 

Phải có chứng thư bảo lãnh nếu là căn hộ hình thành trong tương lai

Các dự án căn hộ chung cư cần phải được tổ chức tín dụng bảo lãnh bán, cho thuê nhà ở hoàn thành trong tương lai. Theo điều 56 Luật kinh doanh bất động sản quy định, những chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán hoặc cho thuê mua nhà ở, hình thành trong tương lai sẽ phải được tổ chức tài chính, hoặc tổ chức tín dụng được cấp phép hoạt động tại Việt Nam, thực hiện bảo lãnh việc bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Điều này để tránh tình trạng nhiều chủ đầu tư trước đây “bỏ con giữa chợ”, không hoàn thành đúng trách nhiệm.

Cá nhân, tổ chức có vốn điều lệ từ 20 tỷ đồng mới được kinh doanh BDS

Với loại hàng hóa có giá trị cao như bất động sản, chủ đầu tư cũng cần nhiều vốn hơn để đảm bảo việc kinh doanh, xoay vòng vốn ổn định. Để tiến hành hoạt động kinh doanh bất động sản, chủ đầu tư phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã với mức vốn pháp định không thấp hơn 20 tỷ đồng.

Đối với hộ gia đình, cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế đầy đủ. Chủ đầu tư kinh doanh bất động sản không thành lập doanh nghiệp theo đúng quy định, có thể bị phạt tiền với mức phạt từ 50 triệu – 60 triệu đồng theo quy định tại Điều 57 Nghị định 139/2017/NĐ-CP. 

Chung cư phải xây dựng xong móng mới được phép ký HĐMB

Chủ đầu tư không được thu tiền vượt quá 95% khi chưa cấp sổ giấy chứng nhận quyền sở hữu

Đối với trường hợp mua bán nhà ở được xây dựng theo dự án thì chủ đầu tư chỉ được nhận tiền mua nhà trả trước của khách hàng theo tiến độ xây dựng nhưng không được vượt quá 70% giá trị của nhà ở mua bán đến trước khi bàn giao nhà ở cho người mua và không được vượt quá 95% giá trị của nhà ở mua bán đến trước khi người mua được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó. 

Trường hợp chủ đầu tư là tổ chức, cá nhân nước ngoài thì chỉ được ứng trước tiền mua nhà ở của khách hàng không vượt quá 50% giá trị của nhà ở mua bán đến trước khi bàn giao nhà ở và không vượt quá 95% giá trị của nhà ở mua bán đến trước khi người mua được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.

Bài viết trên đây cập nhật một số quy định quan trọng trong luật kinh doanh bất động sản. Hy vọng sẽ mang lại những thông tin bổ ích cho những ai đang hoạt động trong lĩnh vực này. 


 

Tin liên quan

Thủ tục xin giấy phép xây dựng MỚI nhất 2024 | Update 1h

[Mới] Hợp đồng thuê đất theo quy định Pháp Luật [Update 2024]

Mẫu hợp đồng thuê phòng trọ [Cập nhật mới nhất 2024]

Thủ Tục Đăng Ký Tạm Trú KT3 Mới Nhất 2024

Hợp Đồng Thi Công Xây Dựng Nhà Ở Theo Quy Định Mới 2024

Mẫu Hợp Đồng Sang Nhượng Cửa Hàng Mới Nhất 2024

Cập Nhật Mẫu Hợp Đồng Phá Dỡ Nhà Chuẩn, Mới Nhất 2024